Kanunumuzda kiraya verenin, kiracıdan kiraya verilenin tahliyesini talep edebileceği haller sınırlı olarak sayılmıştır. Bu haller dışında kiraya verenin kiracıdan tahliye talep etme hakkı bulunmamaktadır. İşte bu hallerden biri de kiralananın ihtiyaç nedeniyle tahliyesidir.
Kiraya veren, kendisi veya ailesi için kiralanana ihtiyaç duyarsa, ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilir. Bu, kiracının sadece kendi şahsı değil, eşi, çocukları veya yasal olarak bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacı halinde de geçerlidir. Bu davaya “ihtiyaç nedeniyle tahliye davası” denir ve özel bir dava türü olarak kanunda düzenlenmiştir.
Kanun hükmü kapsamında ev sahibinin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açabilmesi birtakım şartlara bağlanmıştır. Öncelikle kiraya verenin, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilmesi için söz konusu ihtiyacının ispatlanması zorunludur. Bahsi geçen ihtiyacın zorunlu, samimi ve gerçek olması şartları aranır. Samimi ve zorunlu olan ihtiyaçlar, somut olayların özelliklerine göre incelenmelidir. Bu durum doktrinde de bu şekilde değerlendirilmektedir. Madde metninde yer alan altsoy kavramının sadece çocukları değil, torunları ve torun çocuklarını da içerdiği anlaşılmalıdır. Kiraya verenin sorumlu olduğu diğer kişiler ise Türk Medeni Kanunu’nun 364’üncü maddesi kapsamında belirlenmelidir. Örneğin kiraya verenin bakmakla yükümlü olduğu kardeşleri veya yeğenleri bu kapsamda değerlendirilebilir. İhtiyaç, devamlılık arz edecek şekilde ve dava esnasında mevcut yahut yakın zamanda gereksinim duyulacak halde olmalıdır. Yani, uzak bir tarihte ortaya çıkabilecek ihtiyaç varsayımıyla bu davanın açılması mümkün değildir. İhtiyacın hem dava açılmadan önce hem de dava sırasında mevcut olması beklenmektedir. Uyuşmazlığa konu ihtiyacın varlığını ispat yükü kiraya verene aittir.
İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davasını Kimler Açabilir?
İhtiyaç sebebiyle tahliye davası açma hakkı kiraya verene ya da kiraya veren durumunda olmayan malike aittir. Eğer kiralanmış olan mülkiyet birden fazla kişiye aitse, pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması gerekmektedir. Elbirliğiyle mülkiyette ise, dava için tüm ortakların katılımı gereklidir. Ancak diğer paydaşlar daha sonra davaya katılabilirler. Bu durumda da açılan davaya sonradan onaylarının alınması gerekir. Elbirliğiyle mülkiyet ortaklarının davaya katılımı sağlanamazsa miras bırakanın terekesine temsilci atanması suretiyle dava yürütülebilir. Mahkeme, dava hakkı ile ilgili bu hususları kendiliğinden göz önünde bulundurmalıdır.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Dava Açma Süresi
TBK m. 352’ye göre “Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir”.
Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde ;
Madde metninden anlaşılacağı üzere dava açma süresi belirli süreli ve belirsiz süreli sözleşmeler için ayrı ayrı öngörülmüştür. Belirli süreli kira sözleşmesi, taraflar arasında belirli bir süre için kira bedeli ve diğer şartlar karşılığında bir mülkün kiralanmasını düzenleyen sözleşmedir. Bu tür sözleşmelerin sonunda, taraflar arasında yenileme veya sözleşmenin sona ermesi gibi bir dizi seçenek mevcut olabilir. Buna göre ev sahibinin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açması için belirli süreli kira sözleşmelerinde dava açma süresi, sözleşmenin sona ermesinden itibaren 1 ay olarak belirlenmiştir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde ev sahibinin kiracıya önceden ihtarda bulunması şartı aranmamaktadır.
Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde ;
Belirsiz süreli kira sözleşmesi, kiralananın kullanım hakkının, taraflarca belirli bir süre veya tarih kararlaştırılmaksızın, kiracının talebiyle kiralayana ödeme yaparak kullanımının devam ettiği sözleşmedir. Bu sebeple belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kira süresi belli değildir. Kanun hükmüne göre belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, ev sahibinin ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açma süresi kira hukuku genel hükümlerindeki fesih dönemi ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere göre belirlenir. Bu süreler dikkate alınarak belirlenecek tarihten itibaren bir ay içerisinde dava açılmalıdır. Kira hukuku genel hükümlerinde fesih dönemi, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiracı veya kiralayanın, sözleşmeyi feshetmek istediği tarihten önce bir süre belirlemesi ve bu sürenin bitiminde sözleşmenin sona ermesi olarak tanımlanır.
Kira sözleşmesinde fesih bildirimi, kiracının veya kiraya verenin, kira sözleşmesini sona erdirmek istediğini diğer tarafa yazılı veya sözlü olarak bildirmesi anlamına gelir. Bu süre, taraflar arasında önceden belirlenebileceği gibi, kanunen öngörülen süreler de bulunmaktadır. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kira dönemi yerel adetlere göre belirlenir. Sözleşmede farklı bir hüküm yoksa altı aylık kira döneminin sonunda üç aylık fesih bildirim süresi uygulanır. Fesih bildirim süresinin hesaplanması için sözleşmenin başlangıç tarihi esas alınır. Fesih dönemi ile fesih bildirim süresi sözleşme ile belirlenmemişse yukarıda bahsedilen süreler geçerlidir. Ancak, fesih süresine ve dönemine uyulmaması halinde, bildirimin bir sonraki fesih dönemi için geçerli olacağı kabul edilir. Buna göre belirsiz süreli kira sözleşmeleri bakımından, ev sahibinin ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açma süresi fesih için belirlenen sürenin bitiminden itibaren 1 aydır.
Kiraya verenin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmak için kiracıya ihtarname göndermesine gerek yoktur. Yani, ihtiyaç nedeniyle tahliye ihtarname süresi bulunmamaktadır. Ancak kiracıya, sürenin sona ermesinden önce tahliye ihtarnamesi gönderilmişse, dava açma süresi bir kira yılı uzar.
Yeni Malikin Açacağı İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasına Süreler
Yeni malikin dava açabilmesi için kiracıya yazılı ihtarda bulunma zorunluluğu vardır. İhtarnamenin kiraya verilenin edinme tarihinden itibaren bir ay içinde gönderilmesi gerekmektedir. Yeni malik, ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açmak istiyorsa, kira sözleşmesini sona erdirebilmek için, kiralananı edinme tarihinden altı ay sonra tahliye davası açmalıdır. Bununla birlikte, yeni malik bir aylık bildirim süresini veya altı aylık dava süresini kaçırırsa, kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde ihtiyaç sebebiyle sözleşmeyi sona erdirebilmek için tahliye davası açabilir.
İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davasında Yeniden Kiraya Verme Yasağı
Uygulamada ihtiyaç sebebiyle tahliye davası hakkının kimi zaman kiraya verenler tarafından suistimal edildiği görülmektedir. İşte kanun koyucu bu durumun önüne geçmek için ihtiyaç sebebiyle tahliye kararının ardından kiraya verene, kiraya verileni yeniden kiralayabilmesi için asgari bir süre belirlemiştir. Buna göre; ihtiyaç sebebiyle kiralananın tahliyesini talep eden kiraya veren, tahliye edilen kiralananı eski kiracısı dışında üçüncü bir kişiye en az 3 sene sonra yeniden kiraya verebilecektir. Yeni kira sözleşmesi yapma hususunda bu süreye uyulmadığı takdirde kiraya veren, ihtiyaç nedeniyle tahliye talep ettiği eski kiracısına son kira yılında ödenen 1 yıllık kira miktarından az olmamak kaydıyla tazminat ödemesi yapar.
3 yıllık yeniden kiraya verme yasağı süresi yalnızca “ihtiyaç nedeniyle tahliye” durumunda geçerli olmaktadır. Tazminat talebi de yalnızca kiralanan ihtiyaç nedeniyle tahliye edilmişse mümkün olacaktır.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Yetkili ve Görevli Mahkeme
Kiraya verenin açacağı tahliye davasında yetkili mahkeme, kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Görevli mahkeme ise Sulh Hukuk Mahkemesidir.
