Tahliye taahhütnamesi, kiracıya belirtilen tarihte taşınmazı tahliye etme yükümlülüğü getiren, kiraya verene ise tahliyeyi talep etme yetkisi veren bir borçlandırıcı işlemdir.
Tahliye taahhütnamesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu‘nda düzenlenmiştir.
Türk Borçlar Kanunu
Madde 352
Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.
Tahliye Taahhütnamesi Şekil Şartları
-
Yazılı Olması
Kanun geçerli bir tahliye taahhütnamesinin olabilmesi için yazılı şekilde olmasını aramıştır. Kanunda yazılı şekil diyerek herhangi bir resmiyet aranmadığı adi şekilde de yapılan taahhüdün geçerli olacağı anlaşılmaktadır.
-
Bizzat Kiracı Tarafından Yapılmış Olması
Tahliye taahhütnamesi yapılırken kiralayanın gerçek kişi ya da tüzel kişi olması herhangi bir farklılık göstermez sadece tahliye taahhüdünün bizzat kiralayan tarafından yapılmış olması gerekmektedir. Tahliye taahhüdünün tüzel kişinin yapmış olması durumunda bunun yetkili organ tarafından yapılmış olması gerekir. Gerçek kişi adına yapılıyorsa da bizzat kiralayanın tahliye taahhüdünü yapmış olması aranır. Başkası adına yapılan taahhüt geçerli olmamakla birlikte temsile yetkili olan bir kişinin yaptığı taahhüt geçerlidir.
Kiracı tarafında ise bizzat kiracı veya yetkilendirdiği bir kişi tarafından tahliye taahhütnamesi imzalanmalıdır. Birden fazla kiracının olması bu durumu değiştirmemekle birlikte her bir kiracının taahhütte imzası aranmaktadır. Belirtilen şekilde olmayan tahliye taahhütleri hüküm ve sonuç doğurmaz.
-
Tahliye Taahhüdünün Kiralananın Tesliminden Sonra Yapılmış Olması
TBK 352/1 “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği…’’ hükmüne yer verilerek kanun koyucunun tahliye taahhüdünün kiralananın teslim edilmesinden sonra yapılmasını geçerlilik şartı olduğu belirtilmiştir. Bu durum kiracıyı kiraya verene karşı korumayı amaçlamıştır. Böylelikle kiracının, kiralayanın keyfi düzenlemelerinden ve kira sözleşmesinin yapılmasının ön şartı olarak tahliye taahhütnamesi imzalanması zorunluluğu sunulmasının önüne geçilmesi amaçlanmaktadır. Uygulamada kiraya veren taraf kira sözleşmesinin yapılması için tahliye taahhütnamesi imzalanmasını şart koşmakta, kiracılar ise konut veya iş yeri ihtiyaçları nedeniyle taahhütnameyi imzalamak zorunda kalmaktadır. Bu durumun istisnası yazlık evlerin kiralanmasında ortaya çıkmaktadır. Yazlık evlerin kiralanması sırasında yapılan tahliye taahhütnamesinde evin tesliminden sonra yapılıp yapılmaması taahhüdün geçerliliğini etkilememektedir. Yazlık evlerin mevsimsel olması ve teslimin sonraki dönemlere kalması hayatın olağan akışı sebebiyle gerçekleşmekte dolayısıyla bu durum tahliye taahhütnamesinin geçerliliğini etkilememektedir.
Yenilenen kira sözleşmeleri ile birlikte verilen tahliye taahhütnameleri ise genel kuralın aksine geçerli kabul edilmektedir. Yargıtay’a göre yenilenen sözleşme ile aynı tarihli tahliye taahhütnamesi verilmesi durumunda taahhütname geçerlidir.
-
Belirli Bir Tarihin Olması
Yargıtay 12 . Hukuk Dairesi 09.03.2020 tarih 2020/1175E. 2020/2309K sayılı kararında ‘‘tahliye taahhüdü olduğu ancak taahhüdün belli bir tarihi içermediği görülmüştür. Tahliye taahhüdünde, tahliye tarihi belli (açık) bir şekilde yer almadığından Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin aradığı anlamda bir tahliye taahhüdünün varlığından bahsedilemez. ’’diyerek tahliye taahhüdünde belirli bir tarihin olması gerektiğini belirtmiştir. Tarih kısmı 01.01.2024 şeklinde açıkça belirtilebileceği gibi ”2024 yılının Kurban Bayramının 2 . günü veya taahhüdün imzalandığı tarihten itibaren 60 gün sonra” gibi belirlenebilir şekilde de yazılabilecektir. Bu durum esasen kira sözleşmesinin mi yoksa tahliye taahhütnamesinin mi önce yapıldığını saptamak açısından önemlidir. Tarihin kiralayan ya da kiracı tarafından yazılması önem taşımamaktadır.
Tarih kısmının boş bırakılarak kiracının tahliye taahhütnamesini imzalaması kiracı açısından önem arz etmektedir. Yargıtay’ın istikrarlı kararlarında da belirtildiği üzere düzenleme ve tahliye tarihlerinin sonradan kiralayan tarafından doldurulması taahhütnamenin geçerliliğini etkilemez. Düzenleme ve tahliye tarihlerinin anlaşmaya aykırı olarak tamamlandığını ispat yükü kiracıya aittir. Düzenleme ve tahliye tarihinin belgeye sonradan yazıldığını ve gerçeği yansıtmadığını ileri süren kiracı bu iddiasını aynı ispat gücüne sahip başka bir belge ile kanıtlamak durumundadır.
Tahliye Taahhütnamesinde İhtar Gerekli Midir ?
Kira sözleşmesinde esasen tahliye davasının açılabilmesi için ihtar şartı olmakla birlikte tahliye taahhüdü bu duruma bir istisna getirmiştir. Türk Borçlar Kanunu 352. maddesinde “Kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir’’ diyerek kiralayanın herhangi bir ihtar şartı aranmaksızın dava açabileceği belirtilmiştir. Bir aylık sürenin kanun tarafından konulan bir hak düşürücü süre niteliğinde olduğu bilinmelidir.
Tahliye Taahhüdüne Dayanarak Kiracı Nasıl Tahliye Edilir ?
Türk Borçlar Kanunu’nun 35. maddesinin birinci fıkrasına göre kiralayanın tahliye taahhüdü doğrultusunda kiralananı tahliye edebilmesi için iki seçeneği vardır.
İcra Marifetiyle;
Kanun maddesinde “icraya başvurmak suretiyle’’ ibaresinden tahliye taahhüdünün icra takibine konu edilmesi anlaşılmaktadır. Uygulamada Örnek-14 takibi olarak bilinen bu yol dava açılmasına göre daha kısa ve makul bir çözüm olduğundan tercih edilmektedir. Takibin taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içerisinde başlatılması gerekmektedir. Takibin başlatılması sonrası icra dairesince kiracıya tahliye emri gönderilir ve kiralananın 15 gün içerisinde tahliye ve teslim edilmesi emredilir. Tahliye emrinde kiracıya itirazlarının sunulması için 7 günlük süre verilir. 7 günlük itiraz süresinde itiraz edilmeyen tahliye takibi kesinleşir. Takibin kesinleşmesiyle, tahliye emrinin tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde taşınmazı tahliye etmeyen kiracı icra dairesince zorla çıkarılır.
Tahliye emrine itiraz edilmesi ile tahliye takibi durur. İtirazın niteliğine göre kiraya veren icra hukuk mahkemesinde itirazın kaldırılması veya sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali davası açarak takibin devamını ve tahliyeyi talep edebilir. Sulh hukuk mahkemelerinde açılan itirazın iptali davalarında arabuluculuk zorunludur.
Dava Yoluyla;
Kiraya veren icraya başvurmadan taahhüt edilen süreden itibaren bir ay içerisinde sulh hukuk mahkemesinde dava açarak taşınmazın tahliyesini isteyebilir. Kiraya veren kişi sayısı birden fazla ise dava bütün kiraya verenler tarafından birlikte açılmalıdır. Aynı şekilde birden fazla kiracının bulunması durumunda dava bütün kiracılara karşı açılmalıdır. Dava açılmadan önce arabuluculuğa başvuru yapılması zorunludur. Arabuluculuk başvurusu yapılmadan açılan davalar usulden reddedilir. 1 aylık dava açma süresi hak düşürücü olmakla birlikte TBK’ nın 353. maddesinde yazılı ”“Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.” hükmü gereği kiraya veren tarafından kiracıya ihtar gönderilmişse dava açma süresi 1 kira yılı uzamaktadır.
Kiracının Tahliye Taahhüdüne Karşı Savunmaları
Kiracı tahliye taahhüdüne karşı yukarıda belirtiğimiz şekil şartlarını öne sürebildiği gibi taahhüdüne karşı irade sakatlıklarını da ileri sürülebilir. İrade sakatlığı halleri (yanılma, aldatma, korkutma) hukukumuzda iptal edilebilirlik yaptırımına tabidir. Buna göre taraflarca akdedilen sözleşme, irade sakatlığının kanunda öngörülen süreler içerisinde öne sürülmesine kadar geçerliliğini korur. İradesi sakatlanan kişi bu durumu 1 yıl içerisinde tek taraflı irade beyanıyla bildirerek tahliye taahhütnamesini iptal edebilir. İrade sakatlığı hususu tahliye taahhüdüne dayalı davalarda da savunma olarak ileri sürülebilir. İradesinin sakatlandığını iddia eden kişi ispatla mükelleftir ve bu iddiasını her türlü delille ispat edebilir.
Kiracı tahliye takibi veya davasında kira sözleşmesine, tahliye taahhüdündeki imzaya ve tarihe itiraz edebileceği gibi kira sözleşmesinin tarafı olmayan eş aile konutu itirazında da bulunabilir.
Kiralananın tahliyesi hususunda “Kiralananın İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası” ve ” Yeni Malikin Gereksinimi Nedeniyle Tahliye” başlıklı yazılarımıza da göz atabilirsiniz.
