Yeni malikin gereksinimi nedeniyle tahliye davası açılabilmesine ilişkin şartlar Türk Borçlar Kanunu’nun 351. Maddesinde düzenlenmiştir. İlgili maddeye göre, kira ilişkisinin kurulmasından sonra kira ilişkisine konu taşınmaz, herhangi bir sebeple el değiştirirse yani sözleşmeye konu taşınmaza yeni biri malik olursa, yeni malik bu kira ilişkisinin tarafı haline gelir. Yeni malikin kira ilişkisinin tarafı haline gelmesi kendiliğinden gerçekleşir. Bu taraf değişikliğinin sonucu olarak yeni malikin kullanabileceği, kanundan doğan bazı haklar söz konusu olur. Yeni malik dilerse, eski malikin yerini alarak kira sözleşmesini aynı şartlarda sürdürebilir. Dilerse de kendisi, eşi, altsoyu-üstsoyu ve kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri için taşınmaza ihtiyaçları olduğu gerekçesiyle ilgili kira sözleşmesini feshedebilir.
Kanun taşınmazın yeni malikinin gereksinimi nedeniyle tahliye davasına dair hükümleri 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesinde açıklamıştır.
Yeni malikin gereksinimi
MADDE 351- “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.”
“Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir”
Yeni Malikin Gereksinimi Nedeniyle Tahliye Davası Nedir?
Yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye davası, konut ve çatılı iş yerinin yeni sahibine, kendisinin ve TBK 351.maddede belirtilen diğer kişilerin konut ya da işyeri ihtiyacı sebebiyle sözleşmenin tarafı olan kiracıyı, kiralanan taşınmazdan tahliye etmesine hak tanıyan bir dava çeşididir. Açılacak olan bu dava, bozucu yenilik doğuran bir davadır. Dava sonunda yeni malikin ihtiyacı ispatlaması halinde mahkemenin sözleşmenin feshi ve tahliye kararı vermesi ile taraflar arasındaki kira sözleşmesi sona ermiş olacaktır.
Yeni Malikin Gereksinimi Nedeniyle Tahliye Davasının Şartları Nelerdir?
Taşınmazı sonradan edinen yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açmasının ve hükmün yeni malik lehine olması belirli şartların varlığına bağlıdır. Bu şartlar gerek ilgili kanun hükmünden gerekse emsal Yargıtay kararlarından ve içtihadı birleştirme kararlarından ortaya çıkmaktadır. Aşağıdaki şartların gerçekleşmesi halinde yeni malik tahliye davası açarak kiracıyı kiralanandan çıkarabilir:
1- Yeni malikin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için bir konut ya da işyeri ihtiyacının bulunması
2- Yeni malikin taşınmazın bir kısmına önceden sahip olmaması (Örneğin, taşınmaza sözleşme imzalanırken paylı malik olan kimse “yeni malik” sıfatını taşıyamayacağından ilgili kanun hükmüne dayanarak tahliye davası açamaz.)
3- Kiralanan taşınmazı sonradan edinen yeni malikin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin taşınmaz ihtiyacının, sürekli, gerçek, samimi ve zorunlu olması
4- Tahliye davasının, taşınmazı edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak ihtar etmek şartıyla, davanın altı ay sonra veya TBK m.351/f.2 hükmü gereğince sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılması
Yeni Malikin Gereksinimi Nedeniyle Tahliye Davasında Süreler Nelerdir?
Yeni malik taşınmazı edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak ihtar etmek şartıyla altı ay sonra açacağı davayla bu hakkını kullanabilecektir. Eğer kira sözleşmesi belirli süreli ise ayrıca TBK m.351/f.2 hükmü gereğince sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açabilir.
Yeni Malikin Gereksinimi Nedeniyle Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme Hangisidir?
Yeni malikin gereksinimi nedeniyle tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme tahliyesi talep edilen taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Ancak yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası taşınmazın aynına ilişkin olmadığından, mahkemenin bu yetkisi kesin yetki değildir. Yeni malik dilerse davayı, kiracının yerleşim yeri mahkemesinde dilerse sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde de açabilir.
Yeni Malikin Bakmakla Yükümlü Olduğu Kişiler Kimlerdir?
TBK’nın 351. Maddesinde geçen “yeni malikin bakmakla yükümlü olduğu kişiler” ibaresi, davaya konu olan her somut olay açısından ayrı ayrı incelenmelidir. Örneğin yeni malikin kardeşi, TBK m.351’de sayılan kişilerden olmamasına rağmen, somut olayda yeni malikin kardeşi engelli, çalışamayan, geçimini tek başına sağlayamayan bir birey ise ve bu engelli kişiye yeni malik bakmak zorunda kalmış ise, yeni malikin bakmakla yükümlü olduğu bir kişiden bahsedilebilir. Yargıtay, kiraya verenin kardeşine bakmakla yükümlü olabilmesi için kendisinin
refah içinde bulunmasını ve kardeşinin ise yardım edilmediği taktirde yoksulluğa düşecek olması gerektiğini aramaktadır. Yargıtay içtihatlarında yoksulluğa düşmek, yeme, içme, barınma gibi her insanın varlığını sağlıklı olarak devam ettirebilmesi için gerekli görülen gelire sahip olmamak olarak tanımlanmıştır.
Taşınmaza Yeni Malik Olan Kişi Bir Şirket İse Ne Olur?
Taşınmaza yeni malik olan kişinin tüzel kişiliğe sahip şirket olduğu durumlarda, yeni malik ancak kendi ihtiyacı sebebiyle dava açabilir. Yeni malik olan şirket, şirketin ortağı veyahut herhangi bir yetkilisinin gereksinimi nedeniyle bu davayı açma hakkına sahip değildir.
Taşınmaza Yeni Malik Olan Kişiler Birden Fazla İse Ne olur?
Taşınmaza yeni malik olanların sayısı birden fazla ise ihtarname bu yeni maliklerin tümü tarafından keşide edilmelidir. Tek malikin ihbar ve ihtarı yeterli değildir. Şayet tek malik tarafından ihtar çekilirse o ihtara dayanılarak kanuni sürelerden faydalanılarak dava açılamaz, açılmış ise süre yönünden reddedilir. Bu açıdan taşınmaza paylı malik olan yeni maliklerin bu hususu gözden kaçırmamaları oldukça önem arz etmektedir.
Taşınmaz İhtiyacının Varlığı Nasıl İspat Edilir?
Yeni malik taşınmaz ihtiyacının, sürekli, gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu ispat etmelidir. Yeni malik ihtiyacın doğmuş olduğunu açıkça ortaya koymalıdır. Eğer ihtiyaç henüz doğmamış veyahut doğması çok uzun bir süreye bağlı ise tahliye talebi reddedilecektir. Ayrıca ihtiyacın varlığının sadece dava başında bulunması yeterli değildir. İhtiyacın varlığı tüm yargılama süreci boyunca yani karar verildiği ana kadar devam etmelidir. Mahkeme, taşınmazın yeni malikinin tahliyesini istediği taşınmazın çevresinde ihtiyacın giderilmesine yönelik başka bir taşınmaza sahip olup olmadığını araştırabilecektir. İhtiyacın olup olmadığı hususunda ise tanık dinleyebilecek ve gerekirse keşif ve bilirkişi incelemesi yapacaktır. Taşınmazın yeni maliki, ihtiyacını her türlü delil ile ispat edebilir. Önemli olan husus yukarıda sayılan kriterlerin varlığıdır. Ve son olarak, kiracının muvazaalı satış iddiasının tahliye davasında ileri sürülemeyeceğini söylemek gerekir. Yargıtay’ın kararlarında ortaya çıkan görüş bu şekildedir. Bu durum taşınmaz ihtiyacının ispatlanmasına engel olmamaktadır.
Tahliye Sonrası Taşınmaz Başka Birisine Kiralanırsa Ne Olur?
Yeni malik, haklı bir sebep olmaksızın, kiralanan taşınmazı 3 yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Yeni malik, bu duruma aykırı davranırsa eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan 1 yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olur.
Hali hazırda malik olan kişilerin açacağı “Kiralananın İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası” hakkındaki yazımızı yayınlar kısmından okuyabilirsiniz.
Kira hukuku uyuşmazlıkları teknik bilgi gerektirdiğinden hak kaybı yaşanmaması adına avukat desteği alınması tavsiye edilir.
